供給短缺將推升美房地產(chǎn)價(jià)格 后市庫存仍將趨緊

    由于供給短缺，美國多個(gè)房?jì)r(jià)指數接近次貸危機前的高點(diǎn)。飆升的房?jì)r(jià)嚇退了買(mǎi)家，美國2月份新建住宅銷(xiāo)量連續第三個(gè)月下滑，二手房市場(chǎng)也顯露疲態(tài)。另外，受近期貿易爭端和美聯(lián)儲加息等因素疊加影響，業(yè)內人士分析，盡管抵押貸款利率仍將上揚，但由于2018年美國房地產(chǎn)庫存緊張狀況仍不會(huì )緩解，房?jì)r(jià)或將進(jìn)一步上升。

    價(jià)格高漲擠壓銷(xiāo)量

    十年前的次貸危機使美國房地產(chǎn)滑坡，此后處于調整中。隨著(zhù)經(jīng)濟復蘇，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈，直到2017年恢復至次貸危機前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商協(xié)會(huì )NAHB住房市場(chǎng)指數升至74，為1999年8月以來(lái)新高，顯示出建筑商對房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分樂(lè )觀(guān)。

    不過(guò)今年以來(lái)，該行業(yè)的銷(xiāo)量和龍頭企業(yè)股價(jià)卻遭遇雙殺。

    美國商務(wù)部數據顯示，美國2月新屋銷(xiāo)售年化總數為61.8萬(wàn)戶(hù)，環(huán)比下降0.6%。另?yè)绹珖康禺a(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )（NAR）數據，1月份，占據美國房地產(chǎn)超八成市場(chǎng)的二手房，其簽約量也大幅下滑至3年多以來(lái)最低位。

    受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)影響，美國房地產(chǎn)公司股價(jià)從2018年1月中旬起承壓，其中NVR股份有限公司、霍頓房屋公司和萊納房產(chǎn)公司三巨頭股價(jià)分別較年初高位下降19.19%，18.56%和19.52%。

    與此同時(shí)，美國房?jì)r(jià)仍持續上漲。2月份，新房?jì)r(jià)格中位數為326800美元，同比增長(cháng)9.7%。從Case-Shiller美國房?jì)r(jià)指數來(lái)看，當前美國房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)2006年高位時(shí)6.3個(gè)百分點(diǎn)，刷新歷史紀錄。按2月份的銷(xiāo)售速度計算，5.9個(gè)月才能清空房屋供應量，這是自2017年8月以來(lái)的最長(cháng)時(shí)間。

    后市庫存仍將趨緊

    業(yè)內人士分析，銷(xiāo)量下滑源于較低的庫存水平（2017年底待售房源同比減少12%）和不斷上漲的抵押貸款利率。據抵押貸款金融機構數據，目前30年期固定抵押貸款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反，盡管美國失業(yè)率降至17年低點(diǎn)的4.1%，但年度工資增長(cháng)一直低于3%。

    值得關(guān)注的是，近期美國對鋼鐵和鋁征收關(guān)稅的威脅提高了新房的材料成本（建筑行業(yè)占美國鋼材需求的40%），給住宅建筑商的利潤率帶來(lái)壓力。另外，盡管美聯(lián)儲加息的傳導機制，將再度提高抵押貸款利率。但業(yè)內分析，美國房地產(chǎn)后市庫存依然趨緊，房?jì)r(jià)也將進(jìn)一步攀升。

    供應端方面，美國房地產(chǎn)信息查詢(xún)網(wǎng)站Zillow認為，受緩慢的房產(chǎn)建設、房主售房意愿下降和強勁需求（尤其是美國年輕人買(mǎi)房的需求）等綜合因素推動(dòng)，待售房源數量將延續2011年以來(lái)持續下滑態(tài)勢，庫存緊張狀況將不會(huì )緩解。

    國際評級機構惠譽(yù)也表示，伴隨著(zhù)繼續維持的低失業(yè)率水平和強勁的GDP增速，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現過(guò)熱現象，不太可能終止房?jì)r(jià)總體上升趨勢。