換租客需求提前釋放 租賃市場(chǎng)將迎旺季周期

    中國證券報記者走訪(fǎng)北京地區租房市場(chǎng)發(fā)現，近日租房市場(chǎng)明顯活躍，高校畢業(yè)季即將到來(lái)，刺激部分有換租需求的租客有意避開(kāi)高峰、提前釋放需求。

    “目前這個(gè)節點(diǎn)，寧愿提前找房，損失幾天租金，也不想在旺季和畢業(yè)生搶房源。上班族和待業(yè)學(xué)生族搶房源，時(shí)間成本不劃算。”一換租客對中國證券報記者表示。

    ●本報記者 董添

    旺季周期將至

    “隨著(zhù)高校畢業(yè)季到來(lái)，每年6月底到8月初都是傳統租賃旺季。”在北京天通苑片區從事租賃行業(yè)十年之久的經(jīng)紀人李蒙對中國證券報記者表示，“目前這個(gè)節點(diǎn)屬于旺季預熱階段，有的畢業(yè)生答辯完后，提前開(kāi)始找房子，釋放了一部分剛需，帶動(dòng)一些低價(jià)位房源的成交。此外，隨著(zhù)上一年畢業(yè)季集中簽訂的租房合同陸續到期，續簽及換租引發(fā)的需求持續增加，帶動(dòng)租房市場(chǎng)活躍度提升。”

    李蒙介紹，目前，北京地區優(yōu)質(zhì)房源整體較為充足。月租金在2000元左右、裝修較好的臥室，價(jià)格相比3月上漲了200元左右。而裝修一般的房源，租金價(jià)格相比3月整體沒(méi)有發(fā)生變化。“主要還是看裝修和房源的整潔度。”李蒙指出。

    “旺季并不代表房源就少了。旺季的時(shí)候反而房源很多，不然沒(méi)有那么多的成交量。”李蒙向中國證券報記者表示，“旺季成交速度很快，看房效率必須提高。目前這個(gè)節點(diǎn)，租房客看完房可以猶豫幾天再做決定，房子可能還在。但如果旺季來(lái)了之后，一天之內房子就可能被別人看上租走了。”

    “目前這個(gè)節點(diǎn)，一年以上的長(cháng)租客戶(hù)比較受中介歡迎，議價(jià)能力也比較強。如果房源裝修一般，每套月租可能有100元-200元的議價(jià)空間。但如果是短租，可能還會(huì )被中介和房東加價(jià)。因為目前這個(gè)節點(diǎn)，短租客戶(hù)到期后，一般不會(huì )趕上租房旺季，房子會(huì )砸在中介和房東手里，有長(cháng)時(shí)間租不出去的風(fēng)險。”李蒙進(jìn)一步解釋稱(chēng)。

    租金溫和上漲

    諸葛找房監測數據顯示，5月，全國大中城市租金掛牌均價(jià)為34.9元/平方米/月，環(huán)比上漲0.78%，較上月擴大0.42個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.61%。進(jìn)入2021年，隨著(zhù)疫情對經(jīng)濟的影響逐漸消散，以及臨近畢業(yè)季，租賃市場(chǎng)持續回溫，租金水平連續4個(gè)月上漲，但仍未恢復到疫情前水平。

    分城市等級看，一線(xiàn)城市平均租金為91.35元/平方米/月，環(huán)比上漲2.22%，同比下跌1.44%。上海、北京、深圳一線(xiàn)城市人口流入量增加疊加畢業(yè)季租房需求激增，導致租賃市場(chǎng)活躍度較高，5月租金環(huán)比漲幅分別為2.46%、2.88%和1.3%。

    二線(xiàn)城市平均租金為34元/平方米/月，環(huán)比上漲0.71%，同比下跌2.6%。三四線(xiàn)城市平均租金為26.37元/平方米/月，環(huán)比上漲0.21%，同比上漲0.57%。

    機構普遍預計，接下來(lái)幾個(gè)月這一態(tài)勢將會(huì )延續，租賃市場(chǎng)將會(huì )迎來(lái)成交小高峰，租金水平也有一定的上漲空間。

    供給有望增加

    日前，國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)《保障性租賃住房中央預算內投資專(zhuān)項管理暫行辦法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），明確支持人口凈流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設，推動(dòng)解決符合條件的無(wú)房新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，優(yōu)先滿(mǎn)足從事基本公共服務(wù)群體租賃住房需求，促進(jìn)有能力在城鎮穩定就業(yè)生活的常住人口有序實(shí)現市民化。支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

    《辦法》中提到的保障性租賃住房主要包括，利用集體建設用地建設的保障性租賃住房；企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設的保障性租賃住房；利用產(chǎn)業(yè)園區配套用地建設的保障性租賃住房；利用存量閑置房屋建設的保障性租賃住房；適當利用新供應國有建設用地建設的保障性租賃住房；其他形式的保障性租賃住房。定向增加大城市小戶(hù)型、低租金房屋，緩解供給不足的問(wèn)題。

    機構分析認為，第七次全國人口普查結果表明，2020年我國有3.76億流動(dòng)人口，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶(hù)型、低租金為主，而市場(chǎng)供給的主體是60平方米至90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少，導致這類(lèi)人群面臨住房條件較差、尋找合適房源困難的問(wèn)題，尤其是維持城市運行必不可缺的從事基本公共服務(wù)的群體。通過(guò)計劃性地投入財政資金資源，重點(diǎn)解決新市民、年輕人的住房困難，優(yōu)先滿(mǎn)足從事基本公共服務(wù)群體租賃住房需求，確保其在城市中能夠安居樂(lè )業(yè)。

    業(yè)內人士指出，支持社會(huì )主體參與保障性租賃住房供給，發(fā)揮政府資金的杠桿作用。保障性租賃住房主要是政府通過(guò)補貼或政策優(yōu)惠的方式引導市場(chǎng)建設運營(yíng)，成本和租金相對較低。通過(guò)政府引導、社會(huì )主體參與的方式，能夠有效擴大保障性租賃住房的供給。未來(lái)我國的保障性租賃住房的房源供給，也將逐步由政府供給轉為多元化主體供給，以形成成熟的住房租賃市場(chǎng)?！掇k法》支持納入城市年度建設計劃的集體建設用地、企事業(yè)單位閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地、存量閑置房屋以及國有建設用地等建設保障房項目，提出應發(fā)揮中央預算內投資在外溢性強、社會(huì )效益高領(lǐng)域的引導和撬動(dòng)作用，激發(fā)全社會(huì )投資活力，未來(lái)房企以及各類(lèi)企事業(yè)單位等將更大程度參與其中，加速擴大保障性租賃房源的供給，緩解大城市住房問(wèn)題。