多省明確試點(diǎn)現房銷(xiāo)售 新房“即買(mǎi)即交付”或加速落地

    本報記者 杜雨萌

    自今年1月17日召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售”后，《證券日報》記者梳理發(fā)現，不足一個(gè)月時(shí)間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。

    接受《證券日報》記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內專(zhuān)家表示，目前來(lái)看，實(shí)行多年的商品房預售制度已經(jīng)出現政策調整轉折契機。長(cháng)遠來(lái)看，現房銷(xiāo)售可能會(huì )取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就，過(guò)快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩發(fā)展，預計部分省市展開(kāi)試點(diǎn)也是由點(diǎn)到面逐步展開(kāi)，再不斷擴大覆蓋面。

    出于保交樓、增信心需要

    “穩預期、防范風(fēng)險、促進(jìn)轉型”是住建部明確的2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。并在促進(jìn)轉型方面進(jìn)一步指出，“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售，繼續實(shí)行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風(fēng)險。”

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2022年以來(lái)，樓市在供需兩側諸多政策扶持下仍長(cháng)期低迷，其中“爛尾樓”風(fēng)波蔓延，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業(yè)情緒以及樓市信心和預期均帶來(lái)不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預售制度迎來(lái)改革契機。

    現房銷(xiāo)售與商品房預售制采取不同的預售方法。58安居客研究院院長(cháng)張波告訴《證券日報》記者，由于現房銷(xiāo)售可以實(shí)現所見(jiàn)即所得，因此，相較于期房而言無(wú)疑更受消費者青睞，在2022年的現房銷(xiāo)售規模及占比上已有所體現。

    易居研究院提供的數據顯示，2022年，全國現房銷(xiāo)售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現房銷(xiāo)售數據出現小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交面積和全國期房銷(xiāo)售面積來(lái)說(shuō)，其表現更佳。即2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷(xiāo)售面積同比下滑29.6%。同時(shí)，從現房銷(xiāo)售面積占比（現房銷(xiāo)售占比=年初累計現房銷(xiāo)售面積/年初累計新建商品住宅銷(xiāo)售面積）情況看，2021年6月份這一指標為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態(tài)勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標已達13.9%。

    在葉銀丹看來(lái)，現房銷(xiāo)售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對房企樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為等進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩民生”。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現房銷(xiāo)售制度有助于規范其資金運用、項目運營(yíng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面，防止產(chǎn)生資金斷裂和風(fēng)險蔓延?？偟膩?lái)說(shuō)，在當前樓市供需兩側支持鼓勵政策頻出的基礎上進(jìn)一步試點(diǎn)現房銷(xiāo)售制度，將有助于增強市場(chǎng)信心，推動(dòng)正在觀(guān)望的購房者加快入市，以促進(jìn)需求回暖。

    大規模推進(jìn)尚需時(shí)日

    現房銷(xiāo)售并非首次出現。從省級層面來(lái)看，早在2020年3月份，海南印發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展城市主體責任制的通知》明確提出，新出讓土地建設的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。從各城市來(lái)看，已有一些城市在土地出讓環(huán)節設置了現房銷(xiāo)售條件。

    比如，2018年福建出臺的《關(guān)于加強精準調控穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提到，福州、廈門(mén)兩市試點(diǎn)在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷(xiāo)售。而從2022年福州市永泰縣自然資源和規劃局發(fā)布的一則土地拍賣(mài)公告來(lái)看，其決定于2022年8月5日公開(kāi)出讓的一幅國有建設用地就要求該宗地按現房銷(xiāo)售實(shí)施。這也是福州首宗要求“現房銷(xiāo)售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預售進(jìn)行設置，涉及現房銷(xiāo)售。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監嚴躍進(jìn)認為，近幾年，關(guān)于現房銷(xiāo)售的模式探索，有各種試點(diǎn)和創(chuàng )新，但也形成了兩個(gè)不同的階段。一是2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷(xiāo)售的模式。其出發(fā)點(diǎn)是基于“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”的工作目標，通過(guò)設定現房銷(xiāo)售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩、助力高品質(zhì)住宅供應。二是2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)?？偟膩?lái)說(shuō)，當前各地對于現房銷(xiāo)售的改革節奏正在提速，此舉也有助于建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

    雖然“即買(mǎi)即交付”的現房銷(xiāo)售模式對于保障購房者權益，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有著(zhù)積極的推動(dòng)作用，但張波認為，現房銷(xiāo)售意味著(zhù)必須要達到現房條件后才能實(shí)現銷(xiāo)售收入，提升了對于房企資金方面的要求，無(wú)形中設立了一個(gè)“高門(mén)檻”，將負債占比過(guò)高、財務(wù)穩健度不佳的房企擋在門(mén)外。

    葉銀丹表示，短期來(lái)看，預計會(huì )有更多城市甚至不排除省會(huì )城市也將加入現房銷(xiāo)售的試點(diǎn)，但全國大范圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續采取預售制。而除了現房銷(xiāo)售試點(diǎn)規模擴大外，為確保保交樓工作的順利推進(jìn)以及從樓市預期穩定出發(fā)，預計商品房預售資金監管政策將保持相對嚴格，各地在“因城施策”的基礎上，或靈活調整預售資金監管和預售條件。預售門(mén)檻也可能結合未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈修復情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調整。