熱點(diǎn)城市土拍升溫 因城施策優(yōu)化土地供應

    重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)表現備受關(guān)注。證券時(shí)報記者梳理，2月以來(lái)，集中供地的重點(diǎn)22城中，北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍，鄭州、天津、蘇州、杭州完成了2023年首輪集中土拍。土拍結果呈現冰火兩重天，杭州、北京、蘇州等熱點(diǎn)城市土拍升溫，而鄭州、天津的土拍則較為冷清。

    與此同時(shí)，證券時(shí)報記者不完全統計，2月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島、杭州等地公布了2023年首批擬供地塊清單。值得注意的是，不同于往常供地集中于某一天出讓?zhuān)本?、上海、廣州、深圳、杭州首批供地出讓時(shí)間跨度拉長(cháng)，特別是北京、深圳、杭州，擬出讓時(shí)間段長(cháng)達3個(gè)月。

    接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士認為，目前雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續升溫，但熱度能否延續仍需觀(guān)察，尚不能斷定土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。近期，多地優(yōu)化完善供地政策，在公開(kāi)擬供地清單的前提下，各城市因城施策調整供地頻次，可以更好發(fā)揮公開(kāi)披露信息對于穩定和引導市場(chǎng)預期的積極作用。

    熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫

    證券時(shí)報記者梳理，2月以來(lái)，集中供地的重點(diǎn)22城中，北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍，鄭州、天津、蘇州、杭州完成了2023年首輪集中土拍。

    值得注意的是，杭州時(shí)隔14天完成的兩次土拍均保持火熱，引起市場(chǎng)關(guān)注。特別是2023年首輪集中土拍，13宗地總成交金額達182億元，整體溢價(jià)率達9.3%，保持高位。其中，有8宗地封頂搖號，最熱門(mén)的蕭山市北地塊更有60家房企參與搖號。不僅參與房企眾多，從拿地結果看，民企拿地較之前更加積極，共拿到7宗地，占比超過(guò)一半，也能反映此次土拍的熱度。

    除了杭州，北京、蘇州的土拍也競爭激烈。北京2022年第5輪集中土拍，6宗地共吸引了20家房企及聯(lián)合體報名參與，其中有3宗地觸頂成交；蘇州2023年首輪集中土拍中，有1宗地經(jīng)過(guò)65輪競價(jià)觸頂搖號，參與現場(chǎng)搖號房企多達31家。

    與杭州的火熱相比，鄭州、天津2023年首輪集中土拍則較為冷清。其中，鄭州11宗地10宗底價(jià)成交、1宗流拍，本地國企為拿地主力；天津1宗地底價(jià)成交，拿地企業(yè)為本地城投公司。

    對于熱點(diǎn)城市土拍升溫的原因，克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，杭州、北京本身短期樓市銷(xiāo)售就很好，未來(lái)前景也被普遍看好，一直是房企深耕的重鎮；蘇州本輪主要是土地本身特別優(yōu)質(zhì)，區位都在城市熱點(diǎn)核心區，未來(lái)銷(xiāo)售去化無(wú)憂(yōu)，所以也是爭搶熱點(diǎn)。

    對于房企來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)地塊才有投資價(jià)值，這也是各地土拍市場(chǎng)冰火兩重天的原因，包括熱點(diǎn)城市內部也是如此。如杭州2023年首輪集中土拍有8宗地觸頂成交，但也有3宗底價(jià)成交；北京土拍觸頂搖號和底價(jià)成交各占一半；蘇州除1宗熱門(mén)地塊觸頂搖號外，有4宗底價(jià)成交。

    那么，當前能否判斷土地市場(chǎng)投資回暖了呢？在楊科偉看來(lái)，判斷投資回暖有三個(gè)信號：一是城投托底的減少與退出；二是參與拿地的企業(yè)數量增多，溢價(jià)率持續走高；三則是規模民企的投資復蘇。從杭州2月的兩次土拍來(lái)看，城投拿地比例確實(shí)降低，但多數是建立在地塊供應減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件之上的，雖然許多深耕杭州的本地民企拿地，但是全國化規模民企仍深陷泥潭。“目前雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續火熱，但熱度能否延續仍需觀(guān)察，尚不能斷定土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。”他說(shuō)。

    多地落實(shí)優(yōu)化供地方式

    證券時(shí)報記者不完全統計，2月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島、杭州等地公布了2023年首批擬供住宅用地清單。其中，杭州數量最多，有73宗，涉及10個(gè)區；北京共計23宗，涉及9個(gè)區，中心城區11宗，占比48%；上海有19宗，涉及11個(gè)區；廣州有8宗，涉及4個(gè)區；深圳有5宗，涉及4個(gè)區；南京有13宗，涉及6個(gè)區；青島有14宗，涉及5個(gè)區。整體來(lái)看，各地以主城區供應為主，優(yōu)質(zhì)地塊占比較多。

    證券時(shí)報記者注意到，不同于往常供地集中于某一天出讓?zhuān)本?、上海、廣州、深圳、杭州首批供地出讓時(shí)間跨度拉長(cháng)。其中，杭州首批供地將于5月31日前組織出讓活動(dòng)，據公布時(shí)間超過(guò)3個(gè)月；北京擬出讓時(shí)間段為2月16日至5月16日，長(cháng)達3個(gè)月；深圳首批供地將于2月23日至5月23日期間發(fā)布出讓公告，跨度也是3個(gè)月；上海首輪地塊最晚于5月前組織出讓公告，跨度也接近3個(gè)月；廣州首輪供地則有5個(gè)不同的競價(jià)日期，分布在3月23日至4月20日之間，跨度也近1個(gè)月。

    北京市規劃自然資源委相關(guān)負責人表示，今年將定期發(fā)布擬供應商品住宅用地清單，采取“多頻少量”的方式全力推進(jìn)清單內的項目及時(shí)發(fā)布預申請公告或正式公告，以常態(tài)化的方式保持供地節奏均衡、合理、有序，穩定市場(chǎng)預期，提振市場(chǎng)信心。

    從今年杭州的兩次集中土拍來(lái)看，時(shí)間間隔僅有14天，可見(jiàn)今年杭州供地節奏明顯加快。

    實(shí)際上，今年多地調整供地節奏，是對此前自然資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規范住宅用地供應信息公開(kāi)工作的通知》的落實(shí)?！锻ㄖ芬?，建立擬出讓地塊清單公布制度，每次公開(kāi)詳細清單對應的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預期預判；同時(shí)，詳細清單內的地塊可以分批次出讓。

    2月初，因上述《通知》中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”，引起了市場(chǎng)對于22城集中供地將取消的猜測。對此，自然資源部相關(guān)負責人回應證券時(shí)報記者稱(chēng)，不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開(kāi)披露信息對于穩定和引導市場(chǎng)預期的積極作用。

    對于多地供地方式的調整，中指研究院高級分析師張曉飛接受證券時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近來(lái)一些城市繼續優(yōu)化供地方式和政策，將過(guò)去采取的集中供應優(yōu)化為集中擬供應，在規定區間采取常態(tài)化供應方式；在供應上采取“以需定供”的方式維持市場(chǎng)供求平衡，降低庫存也是這次調整的主要目標。