金融支持房地產(chǎn)有力有效 “白名單”項目融資加速推進(jìn)

    本報兩會(huì )報道組 楊潔

    促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是當下經(jīng)濟金融工作的重要內容之一。3月5日，國務(wù)院總理李強在政府工作報告中介紹今年政府工作任務(wù)時(shí)提出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

    今年以來(lái)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的舉措不斷出臺，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制加速落地。一方面，多地“白名單”項目快速推出，落地節奏快，項目覆蓋面大；另一方面，金融機構加大馬力，以實(shí)際行動(dòng)推進(jìn)項目對接落地，加快資金投放。

    整體來(lái)看，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制自建立以來(lái)已取得一定成效。業(yè)內人士表示，隨著(zhù)項目資金逐步到位，項目建設將加速推進(jìn)，整體對市場(chǎng)的正向影響有望進(jìn)一步顯現，后續相關(guān)配套政策也有望進(jìn)一步完善。

    商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施

    2023年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出，積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

    今年1月份，住房和城鄉建設部、國家金融監管總局聯(lián)合出臺《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》，明確建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制。隨后，兩部門(mén)相繼召開(kāi)會(huì )議，進(jìn)一步部署落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制相關(guān)工作。2月6日，國家金融監督管理總局召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議要求，“各商業(yè)銀行要主動(dòng)對接協(xié)調機制，對推送的房地產(chǎn)項目名單要及時(shí)開(kāi)展評審，加快授信審批，對合理融資需求做到‘應滿(mǎn)盡滿(mǎn)’”。2月20日與2月29日，兩場(chǎng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制調度會(huì )召開(kāi)，推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制加快落地見(jiàn)效。

    自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作部署以來(lái)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調機制，共提出房地產(chǎn)項目約6000個(gè)，商業(yè)銀行審批通過(guò)貸款超2000億元。而根據此前披露的數據，截至2月20日，全國29個(gè)省份214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，共涉及5349個(gè)項目。對比來(lái)看，8天內，增加了62個(gè)城市，超600多個(gè)項目。

    工作取得良好開(kāi)局的背后是住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局部門(mén)聯(lián)合調度，各地與相關(guān)金融機構迅速行動(dòng)，建機制、提名單、抓落實(shí)。

    《證券日報》記者采訪(fǎng)了解到，在城市融資協(xié)調機制建立后，多家銀行積極響應，通過(guò)成立“專(zhuān)項工作小組”、現場(chǎng)調研、開(kāi)辟綠色通道、制定個(gè)性化措施等一系列舉措，推動(dòng)項目貸款投放既“快”又“穩”。

    從數據的最直觀(guān)呈現來(lái)看，工商銀行截至2月22日，已對接約3800個(gè)項目，完成審批項目近100個(gè)，審批金額約400億元，并已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個(gè)城市，對接近40個(gè)項目，新增融資約80億元。截至目前，農業(yè)銀行已累計對接超4000個(gè)項目，累計授信近500億元，貸款主體中，民營(yíng)企業(yè)等非國有主體占比超過(guò)80%。中國銀行已經(jīng)批復及正在審批的項目超過(guò)100個(gè)，金額超過(guò)300億元，正在進(jìn)行評估的項目近2500個(gè)。建設銀行已對接項目近3000個(gè)，已審批項目近百個(gè)，審批金額500多億元。民生銀行已收到融資協(xié)調機制推送項目867個(gè)。

    從數據背后的實(shí)踐來(lái)看，各家銀行的具體做法各有特色。例如，在重慶，工商銀行通過(guò)成立“房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作小組”，組建房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)專(zhuān)屬審查團隊的方式，為“白名單”項目開(kāi)辟授信審批綠色通道，實(shí)現對重慶市“白名單”項目的全覆蓋對接。

    在安徽，農業(yè)銀行聚焦保障購房人權益，實(shí)施“優(yōu)先受理，優(yōu)先調查，優(yōu)先審查，優(yōu)先審批”的“四優(yōu)先”工作機制，率先審批當地首批協(xié)調機制項目金額16.8億元。

    為確保金融服務(wù)落實(shí)落地，中國銀行董事長(cháng)葛海蛟2月27日至2月28日在四川成都、湖南長(cháng)沙開(kāi)展房地產(chǎn)融資協(xié)調機制專(zhuān)題調研，成立由行長(cháng)擔任組長(cháng)的總分行兩級工作專(zhuān)班，調配專(zhuān)業(yè)骨干力量高效組織項目評審，推動(dòng)“白名單”項目融資取得新進(jìn)展。

    建設銀行、民生銀行等也紛紛成立專(zhuān)門(mén)的工作小組，積極與名單內房地產(chǎn)項目做好對接，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、提升辦理效率。

    “從數據看，融資協(xié)調機制成效顯著(zhù)，‘白名單’項目審批、資金發(fā)放等進(jìn)度明顯加快，這有助于緩解房企資金壓力，促進(jìn)房企加快建設與交房；同時(shí)，也有利于提振市場(chǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)復蘇的信心。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華對《證券日報》記者表示。

    中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬對《證券日報》記者表示，在政策推動(dòng)下，商業(yè)銀行積極對接“白名單”項目，部分已經(jīng)開(kāi)展貸款融資和貸款展期，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制快速落地。隨著(zhù)商業(yè)銀行有序推進(jìn)實(shí)施，預計“白名單”項目后續還有可能加速落地。

    一視同仁分類(lèi)施策

    在銀行落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的過(guò)程中，“一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”被反復提及，這也是政策要求的內容之一。對銀行而言，如何做到一視同仁，優(yōu)化貸款審批流程，是切實(shí)促進(jìn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的關(guān)鍵所在。

    對于清單中的項目，中國銀行選擇了分類(lèi)施策、逐一甄別，也就是按照市場(chǎng)化、法治化原則進(jìn)行項目評估。對正常開(kāi)發(fā)建設、抵押物充足、資產(chǎn)負債合理、還款來(lái)源有保障的項目，該行建立授信綠色通道，優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限，積極滿(mǎn)足合理融資需求；對開(kāi)發(fā)建設暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過(guò)存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

    如果說(shuō)中國銀行是在橫向維度做出分類(lèi)，工商銀行的舉措則是在縱向維度進(jìn)行分層。具體而言，工商銀行通過(guò)“快”與“穩”的結合，區分集團與項目本身的風(fēng)險，更加精準地一視同仁支持房企優(yōu)質(zhì)項目合理融資需求，防范項目交付風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

    中指研究院企業(yè)研究總監劉水對《證券日報》記者表示，在對待協(xié)調機制推送的“白名單”項目方面，商業(yè)銀行需按照市場(chǎng)化、法治化原則評估協(xié)調機制推送的白名單。在工作機制方面，商業(yè)銀行應建立專(zhuān)門(mén)工作機制，優(yōu)化貸款審批流程，完善審批制度，細化盡職免責規定。

    婁飛鵬認為，商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)領(lǐng)域提供金融服務(wù)時(shí)，要重點(diǎn)研判其項目情況和融資主體現金流情況，關(guān)注風(fēng)險緩釋措施，對于符合銀行準入條件的項目或者房地產(chǎn)企業(yè)，滿(mǎn)足其合理融資需求。

    前期對協(xié)調機制項目審批一視同仁，后期對資金用途嚴格審查同樣有必要。監管部門(mén)要求“確保資金全部用于項目開(kāi)發(fā)建設，嚴防資金被挪用于購地、償還債務(wù)或其他投資”。

    農業(yè)銀行相關(guān)部門(mén)工作人員對《證券日報》記者表示，對照清單內項目，該行嚴格按照項目工程進(jìn)度發(fā)放貸款。同時(shí)，加強貸款資金使用的全過(guò)程監控，在嚴格執行相關(guān)部門(mén)預售資金監管規定的前提下，按規定逐筆審核資金支出，確保資金全部用于項目開(kāi)發(fā)建設。

    婁飛鵬認為，銀行在準入管理環(huán)節，需充分關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)和項目現金流情況，科學(xué)合理測算貸款資金規模，防止過(guò)度授信、過(guò)度融資。在貸款發(fā)放支付環(huán)節，做好受托支付，關(guān)注回款周期，根據項目資金流情況及時(shí)回收貸款。

    在劉水看來(lái)，要加強貸款“發(fā)放—使用—償還”閉環(huán)管理，防止貸款被挪用，保障信貸資金安全。

    58安居客研究院院長(cháng)張波對《證券日報》記者表示，一方面，要重點(diǎn)做好資金的發(fā)放管理，專(zhuān)戶(hù)監管。例如，根據工程進(jìn)度進(jìn)行相應款項的撥付，做好流程上的把控，并對資金流向進(jìn)行穿透式管理。另一方面，落實(shí)地方政府的監管主體責任，而非僅有銀行把關(guān)，而是通過(guò)層層把關(guān)的方式，最大限度保障資金的安全性。

    金融機構需加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

    城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作為破解當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的有力抓手，是維護購房人合法權益的有效手段，也是完善房地產(chǎn)項目管理的重大創(chuàng )新，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展發(fā)揮著(zhù)重要作用。

    住房和城鄉建設部、國家金融監督管理總局2月29日聯(lián)合召開(kāi)的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制工作視頻調度會(huì )議強調，按照協(xié)調機制“應建盡建”原則，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協(xié)調機制，既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調解決項目的難點(diǎn)問(wèn)題。要嚴格按照標準做好項目篩選，經(jīng)金融機構確認后形成第一批合格項目名單。金融機構應加快審核。

    記者了解到，國有大行紛紛表示，將始終堅持大行擔當，統籌全行進(jìn)一步推動(dòng)落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制落地見(jiàn)效，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。同時(shí)，將持續做好金融服務(wù)保障性住房、超大特大城市城中村改造以及平急兩用公共基礎設施建設“三大工程”相關(guān)工作，助力構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

    “在一系列政策措施推出后，政策成效逐步顯現，有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”婁飛鵬認為，就進(jìn)一步穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在支持供給、穩定需求等方面還有政策空間。

    周茂華同樣表示，此前出臺的一攬子穩樓市政策措施仍有發(fā)揮空間，重點(diǎn)是各區域要根據當地市場(chǎng)供需情況，因城施策用好用足政策工具，穩定預期，讓政策紅利持續釋放。后續要讓融資協(xié)調機制盡可能發(fā)揮最大效果，需要加強部門(mén)協(xié)同配合，降低信息不對稱(chēng)。同時(shí)，金融機構要加快優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升業(yè)務(wù)辦理效率等。

    “在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整的背景下。樓市政策還需長(cháng)短期結合，共同推進(jìn)市場(chǎng)不斷走向穩定。”張波表示，從短期政策來(lái)看，一方面關(guān)注民生，“保交樓”以及降低“存量房貸”等政策切實(shí)落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感。另一方面，加大對供需雙方的拉動(dòng)，重點(diǎn)落實(shí)融資一視同仁及一線(xiàn)城市限購放松的政策，以解決開(kāi)發(fā)商貸款難、購房者門(mén)檻高的問(wèn)題。從長(cháng)期政策來(lái)看，在居住品質(zhì)升級和保障覆蓋面擴大方面有很大發(fā)力空間。