雅生活集團總裁兼首席執行官李大龍：物業(yè)公司的定位差異化和品牌獨立化

雅生活集團總裁 李大龍

    各位行業(yè)的大咖，各位朋友大家好！今天非常高興有機會(huì )能夠和大家分享物業(yè)管理行業(yè)以及雅生活這兩年發(fā)展。

    實(shí)際上今年應該算是一個(gè)寒冬，感覺(jué)今年時(shí)間過(guò)得特別快，我們好像都在做一件事情，但是我們看到整個(gè)行業(yè)在資本市場(chǎng)表現應該來(lái)說(shuō)迎來(lái)了一個(gè)春天，其實(shí)來(lái)到北京，今天應該是我2020年最后一次出差了，但是感同身受。三年前也是圣誕節這一天，我拿到了中國證監會(huì )批件，所以當時(shí)我們是第一個(gè)母公司是境外的注冊公司，去分拆H股上市的企業(yè)，在2018年2月份在中國香港上市了，今天回到這里感同身受的。這三年時(shí)間，雅生活的發(fā)展剛好也是一個(gè)資本發(fā)展縮影，所以今天我趁著(zhù)這個(gè)機會(huì )跟大家分享一下雅生活這兩三年的發(fā)展。

    我2016年加入了雅生活集團，當時(shí)我是財務(wù)出身，2016年雅生活集團整體收入規模大概10億元，實(shí)際上從地產(chǎn)集團來(lái)看的話(huà)，我們當時(shí)被定位為物業(yè)服務(wù)中心，實(shí)際上是一個(gè)成本中心，一年10個(gè)億元營(yíng)收，掙了大概幾千萬(wàn)元。在地產(chǎn)來(lái)看，基本上我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)或者說(shuō)雅生活在整個(gè)集團里面，大家覺(jué)得不是那么重要。但是我們再看這三年，隨著(zhù)資本的借力，今年收入規模突破了百億元，通過(guò)三年發(fā)展，收入規模突破百億元。還有一個(gè)數據，我們來(lái)自于地產(chǎn)或者說(shuō)來(lái)自于母公司整個(gè)收入的供給只有20%，80%是來(lái)自于第三方市場(chǎng)來(lái)源的收入，整個(gè)收入結構發(fā)生了較大的變化。

    同時(shí)這兩年通過(guò)資本借力，我們逐漸完成了全國市場(chǎng)化的布局，以前雅生活依托于雅居樂(lè )，主要深耕于華南，今年統計了一下，超過(guò)60%的項目位于中國一線(xiàn)城市和新一線(xiàn)城市，超過(guò)80%的項目是一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，業(yè)務(wù)布局集中在中國經(jīng)濟發(fā)達的區域，通過(guò)這兩三年的發(fā)展，資本借力雅生活，給了雅生活跨越式的發(fā)展。

    雅生活實(shí)際上1992年源自于中山，引入了港式的物業(yè)，當時(shí)主要為地產(chǎn)，為中國香港業(yè)主進(jìn)行服務(wù)；在2016年我們開(kāi)始了多元化，拆分了雅生活集團，從雅居樂(lè )地產(chǎn)拆分出來(lái)，成為獨立的產(chǎn)業(yè)集團。到了2017年籌備上市，引入了綠地集團作為我們的二股東，收購了綠地物業(yè)；在2018年，成功在中國香港上市，大概募集資金超過(guò)40億元。應該來(lái)說(shuō)，當時(shí)我們是最大一起IPO。通過(guò)這次IPO，我們也是通過(guò)收購和兼并在2019年、2020年實(shí)際上形成了全國布局，在2020年當時(shí)也提出來(lái)從物業(yè)圍墻內走向圍墻外，同時(shí)也是布局了城市服務(wù)板塊。

    這是我們當時(shí)收購的布局，從2017年與綠地合作再到2019年整個(gè)中民投的收購，物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)資本的注入，我們也感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)屬性發(fā)生了變化，以前我們說(shuō)這個(gè)行業(yè)很輕不需要錢(qián)，但是從雅生活發(fā)展來(lái)說(shuō)，我自己感覺(jué)沒(méi)有錢(qián)萬(wàn)萬(wàn)不可以。這兩年累計投入，在物業(yè)股權上的投入花了40億元，基本上把我們當時(shí)募集資金全部用完了，換來(lái)了在產(chǎn)業(yè)鏈的布局，現在給到雅生活和整個(gè)行業(yè)新的問(wèn)題，以前都是自己干，現在通過(guò)資本，通過(guò)收購怎么樣干，怎么樣融合，怎么樣1+1不只等于2，還要>2，對于行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)提出了新的挑戰。

    這是雅生活整個(gè)布局，五大產(chǎn)業(yè)板塊，從以前住宅到資產(chǎn)管理，再到社區服務(wù)，再到公建類(lèi)的物業(yè)，今年布局了城市服務(wù)，同時(shí)雅生活和其他大型頭部物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)蠻有特色的地方，我們的品牌實(shí)際上有18個(gè)品牌，我們主打品牌是雅生活物業(yè)以住宅為主，但是全國百強品牌里面有9家企業(yè)在雅生活旗下，這9家企業(yè)在區域性和專(zhuān)業(yè)性上對于雅生活來(lái)說(shuō)是完全補足，通過(guò)頭部整合，包括戰略上疏導，以及在激勵上的設置，形成了雅生活大家庭，雅生活品牌矩陣，通過(guò)資本的道路讓雅生活在整個(gè)行業(yè)里面展現出了獨特一面的地方。

    通過(guò)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們完成了全國布局，完成了一些在業(yè)態(tài)上的布局。同時(shí)在今年進(jìn)入了城市服務(wù)板塊，前兩天碧桂園進(jìn)行了蠻大的兩家全國性環(huán)衛企業(yè)的收購，雅生活前兩天做了公告，布局了一家環(huán)衛企業(yè)，也是通過(guò)我們在行業(yè)里面，在區域上的布局，今年也是戰略性進(jìn)入到這個(gè)板塊，我們也希望通過(guò)物業(yè)服務(wù)的精細化的管理經(jīng)驗，公建類(lèi)服務(wù)包括政府采購的經(jīng)驗，能夠在今年和明年提供更多城市服務(wù)的案例。

    通過(guò)雅生活這兩年發(fā)展，因為我自己是財務(wù)出身，平時(shí)主要和投資者、資本市場(chǎng)進(jìn)行溝通，根據我這兩年跟資本市場(chǎng)和投資人溝通的經(jīng)驗，跟大家進(jìn)行一些分享。

    首先這個(gè)行業(yè)這兩年的發(fā)展，實(shí)際上我們看到這個(gè)行業(yè)隨著(zhù)資本的介入，最近三年發(fā)生了翻天覆地的變化，以前我在跟投資者投行溝通的時(shí)候，應該是三年前，其實(shí)最多溝通的是什么呢？實(shí)際上是在介紹這個(gè)行業(yè)，什么是中國物業(yè)管理行業(yè)？我們和境外上市公司和五大行有什么樣的區別？其實(shí)我印象最深在2018年當時(shí)我們在上市IPO路演的時(shí)候，第一家走向歐美，我們當時(shí)路演了十幾分鐘給美國投資人介紹，給英國投資人介紹，介紹中國物業(yè)管理行業(yè)。但是今天我們看到全球投資人基本上不再會(huì )問(wèn)中國物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)什么樣的行業(yè)，大家對于中國物業(yè)管理行業(yè)應該是普遍、完全進(jìn)行了深入了解，大家認可咱們行業(yè)，而且這個(gè)行業(yè)成為我們一個(gè)新的資本市場(chǎng)里面的賽道?，F在投資人問(wèn)我問(wèn)得最多的是，雅生活和碧桂園相比，和其他上市公司相比的話(huà)，有什么差異化的特色？實(shí)際上我們看到說(shuō)行業(yè)規模很大，目前來(lái)說(shuō)形成估值上的差異，形成了估值規模上的差異，也是形成了整個(gè)在發(fā)展上未來(lái)一個(gè)差異?，F在我們看到我們上市公司有超過(guò)千億元市值的，碧桂園服務(wù)已經(jīng)是1500億港元，市值超過(guò)500億的公司也有3、4家，同時(shí)還有一些物業(yè)公司估值很低，可以說(shuō)在港股市場(chǎng)沒(méi)有任何價(jià)值，未來(lái)資本市場(chǎng)會(huì )形成差異化，估值重新被重塑。

    我們一直在說(shuō)這個(gè)行業(yè)是一個(gè)輕資產(chǎn)的行業(yè)，實(shí)際上最近這兩年資本大量進(jìn)入，現在我盤(pán)點(diǎn)一下，上市公司手里面資金現金有1000億元，這是很可怕的一個(gè)數據，1000億元的資產(chǎn)怎么去投，在項目擴展上，一個(gè)市場(chǎng)打法來(lái)說(shuō)，很多項目投入大量的資金，墊資進(jìn)去。實(shí)際上這個(gè)以前不需要投任何資金，但是項目投資逐步變成重資產(chǎn)，這就是一個(gè)重資產(chǎn)。同時(shí)介入了城市服務(wù)，城市服務(wù)要做什么？設施設備投入，資產(chǎn)的投入，項目還沒(méi)有拿，先投資設備進(jìn)去，先墊資進(jìn)去。再大到股權投資，雅生活投了40億元，我相信李長(cháng)江總也投了很多，其他物業(yè)上市公司要擴大規模就是要投資和收購，所以我覺(jué)得物業(yè)管理行業(yè)借助這一輪上市的春風(fēng)，每個(gè)人都手握巨資，這個(gè)行業(yè)從輕資產(chǎn)逐步變成重資產(chǎn)，但是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)沒(méi)有明顯界限，最終怎么樣走出來(lái)，最終有沒(méi)有萬(wàn)億元級上市公司，那么未來(lái)是否有差異化，在于每一家物業(yè)公司和頭部企業(yè)能夠去駕馭資本的能力，駕馭好的資本，借助資本這個(gè)行業(yè)會(huì )加速整合，加速分化，所以目前來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)像黃院長(cháng)講，還有十年風(fēng)口期，萬(wàn)億元級的企業(yè)我們也是拭目以待。同時(shí)，我們一直在講，現在我們看到所有上市公司基本都是港股上市公司，尤其是龍頭物業(yè)公司，我們看到龍頭物業(yè)公司大部分是地產(chǎn)分拆出來(lái)的，帶有明顯的地產(chǎn)屬性，前一段時(shí)間，整個(gè)物業(yè)股跌得很厲害，大規模調整，我也問(wèn)了一下投資者，行業(yè)基本面沒(méi)有發(fā)生太大的變化，我覺(jué)得投資者很敏感，他看到了什么？看到今年地產(chǎn)政策，三道紅線(xiàn)；同時(shí)受到疫情影響交付產(chǎn)生了延遲，自然而然對于物業(yè)整個(gè)估值進(jìn)行了打折，其實(shí)我們是被動(dòng)進(jìn)行了一波下調。包括我記得當時(shí)2018年9月份還有一輪延長(cháng)社保，交社保，所以說(shuō)忽然之間，我們其實(shí)看到這個(gè)行業(yè)在投資者眼里還沒(méi)有成為一個(gè)獨立的行業(yè)，他對你的定位：勞動(dòng)密集型同時(shí)附屬于地產(chǎn)。

    我相信隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展，未來(lái)回歸主流A股市場(chǎng)，讓更多國內投資人認可我們享受行業(yè)紅利未來(lái)應該是一個(gè)趨勢，我們也覺(jué)得隨著(zhù)這個(gè)行業(yè)進(jìn)一步整合，隨著(zhù)房地產(chǎn)進(jìn)入調整期，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入這樣一個(gè)整合和分化期，將來(lái)頭部企業(yè)的話(huà)，我覺(jué)得應該能夠有機會(huì )享受A股所帶來(lái)的價(jià)值紅利。

    我們這個(gè)行業(yè)還是處于一個(gè)高速期，穩定增長(cháng)期，實(shí)際上我們也統計了一下到2025年整體的管理面積，包括我們的服務(wù)的話(huà)應該會(huì )突破300億平方米，所以行業(yè)經(jīng)歷了這樣一個(gè)上市融資潮之后，今年基本上行業(yè)融資，包括上市的融資，包括二級市場(chǎng)的融資。在這樣的情況下，接近了千億元的融資，所以經(jīng)過(guò)這樣一個(gè)上市潮之后，可能整個(gè)的物業(yè)管理行業(yè)包括龍頭企業(yè)應該更加注重市場(chǎng)化的競爭能力。因為我們看到基本上像頭部地產(chǎn)商物業(yè)公司本來(lái)體量很大，但是以前沒(méi)有注重市場(chǎng)化的能力，現在一旦進(jìn)入到市場(chǎng)，進(jìn)入到資本市場(chǎng)以后的話(huà)，市場(chǎng)化能力一定會(huì )進(jìn)行加強，我們看到現代物業(yè)市場(chǎng)的競爭可能就是前兩年地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭，而且可能會(huì )降維打擊，用這種手段進(jìn)行市場(chǎng)化的競爭，所以我相信這幾年市場(chǎng)競爭一定會(huì )進(jìn)一步加劇。

    同時(shí)在行業(yè)監管上，法律法規上，《民法典》出臺之后給了物業(yè)管理行業(yè)，尤其是大型頭部的企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠進(jìn)一步去完善行業(yè)的做法，然后能夠去更加注重有溫度的服務(wù)，我們服務(wù)產(chǎn)品力可以提升整個(gè)行業(yè)良性競爭這樣一個(gè)氛圍。

    資本助力，行業(yè)進(jìn)一步會(huì )整合。截止到目前為止，今年我們看到上市公司公布收購有34例，總金額接近100億元，還有一些一級市場(chǎng)并購還是存在，預計未來(lái)上市公司并購會(huì )進(jìn)一步加劇，同時(shí)從一級市場(chǎng)的并購，我相信可能在未來(lái)一段時(shí)間里會(huì )出現二級市場(chǎng)并購和整合。包括跟上市公司進(jìn)行了股權上、生態(tài)鏈上的植入，未來(lái)這個(gè)也會(huì )成為下一步整合的趨勢。

    從2019年開(kāi)始，非住宅物業(yè)會(huì )成為龍頭企業(yè)，尤其是大型地產(chǎn)下屬物業(yè)公司一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)，不光是通過(guò)收并購會(huì )進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域。非住宅物業(yè)市場(chǎng)目前來(lái)看應該還是在市場(chǎng)競爭中，尤其是公建業(yè)態(tài)市場(chǎng)化加速釋放，總體會(huì )超過(guò)萬(wàn)億元，環(huán)衛大概有3000億元，但是環(huán)衛目前來(lái)說(shuō)整個(gè)市場(chǎng)化只有1/3，而且市場(chǎng)分散度更為分散，所以我們相信將來(lái)政府的招采類(lèi)、公建類(lèi)、城市服務(wù)類(lèi)將會(huì )是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而且現在基本上頭部物業(yè)企業(yè)借助資本優(yōu)勢進(jìn)入到大的城市管家，城市物業(yè)大的范疇，應該來(lái)說(shuō)降維，加速這個(gè)行業(yè)的收購并購和整合。

    社區增值服務(wù)；剛才幾位大咖講到了，實(shí)際上對于物業(yè)服務(wù)來(lái)說(shuō)的話(huà)，我們講到整個(gè)社區增值服務(wù)現在是一個(gè)風(fēng)口，社區團購出現了資本上一個(gè)熱潮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么樣做這個(gè)社區團購，怎么參與競爭呢，剛才潘總講了，我們的服務(wù)力、社區的溫度，怎么讓我們做團長(cháng)，怎么讓我們的物業(yè)管家成為一個(gè)李佳琦，產(chǎn)生業(yè)主的粘性，把我們的爆品，把我們服務(wù)的體系去融入到整個(gè)社區服務(wù)價(jià)值體系，這種不是競爭關(guān)系，更多是合作開(kāi)發(fā)的關(guān)系，包括社區團購，我想所有的物業(yè)公司現在都在研究這一塊，但是每一家物業(yè)公司，或者物業(yè)小區密度不一定夠，未來(lái)我想物業(yè)公司和物業(yè)公司之間也會(huì )產(chǎn)生這種合作，產(chǎn)生這種網(wǎng)格化的合作，而這種合作會(huì )帶來(lái)整個(gè)社區增值服務(wù)，在社區團購上的一個(gè)新的突破。

    最后這個(gè)也不是我的觀(guān)點(diǎn)，也是和一些投資人他們經(jīng)常去交流，他們怎么樣來(lái)看現在有接近40家的物業(yè)管理行業(yè)，總結來(lái)看，對于這個(gè)估值和企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)的話(huà)有四點(diǎn)。

    一、如何突圍？企業(yè)估值差異到底體現在什么地方？首先是發(fā)展市場(chǎng)化，僅僅依托于房地產(chǎn)，僅僅依托于母公司對它的估值是有限的，當然增長(cháng)是恒定的，市場(chǎng)更希望龍頭企業(yè)出現，能夠在市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權和競爭力上體現出行業(yè)競爭優(yōu)勢。

    二、定位差異化。每一家企業(yè)和每一家企業(yè)有不同的定位，現在不能說(shuō)哪家企業(yè)好，應該說(shuō)百家爭鳴，百花齊放，每一家企業(yè)都在探索適合于自己發(fā)展的差異化和競爭優(yōu)勢。

    三、品牌獨立化。今年雅生活進(jìn)行了改名，叫雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司，能夠為更多地產(chǎn)，能夠為更多的業(yè)主和城市注入我們獨立發(fā)展的理念和服務(wù)的理念。

    四、業(yè)務(wù)平臺化。實(shí)際上所有增值服務(wù)，包括雅生活我們也是做了一些投入，不管在信息化也好，在社區的增值服務(wù)上也好也是進(jìn)行了一些投入，每年科技化的投入接近1個(gè)億元，當然和李長(cháng)江總相比少了很多，但是我覺(jué)得小步快跑，同時(shí)我們也希望在這個(gè)行業(yè)里面有一些東西或者有一些科技化的機器人的東西，我們也可以去學(xué)習，也可以引入，這個(gè)行業(yè)好了，我相信我們每一個(gè)企業(yè)都會(huì )更好。

    今天是圣誕節，也非常高興能夠回到北京，確實(shí)今天也是我在2020年最后一次出差，趁著(zhù)這個(gè)機會(huì )祝大家節日快樂(lè )，預祝2021年我們的行業(yè)更加的美好，謝謝大家！