正榮服務(wù)執行董事兼行政總裁黃亮：正榮服務(wù)的“1234”策略 現在唯一能做的是快跑

 正榮服務(wù)執行董事兼行政總裁黃亮

    各位嘉賓下午好！

    首先感謝證券日報給我們提供一個(gè)同行交流的機會(huì )，我也看到很多老領(lǐng)導老同行和老師，以及同行朋友。

    我選了一個(gè)相對比較窄的題目《上市后中型物業(yè)的挑戰及應對》，前面嘉賓對于行業(yè)提得比較多，我們面臨一個(gè)現實(shí)的問(wèn)題是什么呢？同行都覺(jué)得，包括黃院長(cháng)也說(shuō)頭部企業(yè)、領(lǐng)軍企業(yè)集中了很多資源，不知道在座有多少是清華北大畢業(yè)的，我相信一定是少數，除了清華北大以外還有985、211，還有一本和普通本科，所以我在想除了頭部企業(yè)以外，腰部企業(yè)也是很重要，正好我處在這樣一個(gè)腰部企業(yè)里，放牛班也是有春天的，而且在這幾年中部企業(yè)發(fā)展也挺快的。

    一、上市后中型企業(yè)面臨的挑戰。

    二、應對對策。

    三、將來(lái)以正榮服務(wù)為實(shí)例的發(fā)展模式。

    首先說(shuō)一下中型企業(yè)的定義，管理面積在3千萬(wàn)平方米到1億平方米之間的物業(yè)公司算是中型企業(yè)，因為從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我相信物業(yè)百強里面從第15名到第50名基本上是這個(gè)中位線(xiàn)，腰部力量在13萬(wàn)家物業(yè)公司里面是很重要一股力量，怎么樣突破和面對挑戰。

    其實(shí)中型企業(yè)也挺難，剛才李長(cháng)江總說(shuō)物業(yè)公司發(fā)展到現在這個(gè)階段，物業(yè)經(jīng)理人很難，我確實(shí)覺(jué)得很難，大龍說(shuō)他是最后一次出差，今天也是我最后一次出差，幾個(gè)星期也沒(méi)有休息了，上個(gè)周末在福建，中型企業(yè)的難和大型企業(yè)的難不一樣，它的要求更綜合。一方面要求品質(zhì)好，人家大型企業(yè)那么大的管理面積可以做到高滿(mǎn)意度，高品質(zhì)。相對來(lái)說(shuō)三千萬(wàn)、四千萬(wàn)平方米的物業(yè)公司不應該做得更好嗎？另外一個(gè)財務(wù)指標，大公司財務(wù)指標都很好，中型公司不應該更好嗎？同樣一個(gè)道理，品牌也要產(chǎn)生溢價(jià)，因為是小眾群體，類(lèi)似于精品類(lèi)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，對于中型企業(yè)壓力一點(diǎn)也沒(méi)有小。

    從業(yè)務(wù)持續性來(lái)說(shuō)，增速勢必比大型公司更快一點(diǎn)，按邏輯來(lái)說(shuō)是這樣的，但是越是頭部公司增速越快。

    我也簡(jiǎn)單把它列了一下，用到“六脈神劍”理論，確實(shí)對于物業(yè)經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，上市以后要求更高了。

    1、要懂行業(yè)，因為這個(gè)行業(yè)每一年發(fā)生天翻地覆變化。

    2、懂戰略。至少保證方向不錯，我剛才看了很多同行大咖說(shuō)了一些方向上的問(wèn)題，讓我覺(jué)得欣慰的是我們方向沒(méi)有錯，所有的內容我們也有，只是我們做得沒(méi)有那么大，該開(kāi)的賽道都開(kāi)出來(lái)了，如果方向對了，任何緩慢的進(jìn)步朝著(zhù)正確方向在走。如果方向錯了停止就是進(jìn)步。

    3、懂管理。物業(yè)是管理密集型的行業(yè)，方方面面科技度更精細。

    4、懂經(jīng)營(yíng)。我們的多種經(jīng)營(yíng)，包括這個(gè)行業(yè)新的賽道都需要很好的經(jīng)營(yíng)的商務(wù)模型。

    5、懂科技。敞開(kāi)心扉擁抱科技，在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)達的現代，不是你當一個(gè)鴕鳥(niǎo)可以回避科技的，包括最近討論比較多的社區團購的事情，我們的同事也在討論，我在想一個(gè)什么問(wèn)題呢，國家也在反壟斷，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，既然線(xiàn)上的東西，零成本的東西都在反壟斷，線(xiàn)下更應該反壟斷，有些同行跟我說(shuō)，我這個(gè)保安公司規模很大，我現在可以做到10萬(wàn)人保安隊伍，我也請大家試想一下，適度的分散和適度的平衡是常態(tài)化的動(dòng)作。

    6、懂資本。對于我們來(lái)說(shuō)是很大的挑戰，7月10號掛牌上市，以前不管資本市場(chǎng)，也不了解資本，上市以后，我們做了上百場(chǎng)路演，回答了幾千個(gè)投資者各種問(wèn)題，但是我們驚異發(fā)現資本和我們日常理解物業(yè)管理圈內的同行問(wèn)的問(wèn)題不一樣的，一千多個(gè)問(wèn)題里面，可能只有個(gè)位數關(guān)于你的品質(zhì)和滿(mǎn)意度的問(wèn)題，所以剛才潘總說(shuō)的一句話(huà)我挺認同，滿(mǎn)意度在物業(yè)公司里面測評用了幾十年了，但是投資機構它不問(wèn)你今年滿(mǎn)意度情況怎么樣，你今年滿(mǎn)意度指標是什么，它默認你能賺錢(qián)就很好了，這是我們后來(lái)在上市之后慢慢理解到，投資人問(wèn)什么問(wèn)題。同樣我們也發(fā)現，公司價(jià)值和價(jià)格也不是一回事，經(jīng)常是背離，我自己有的時(shí)候挺焦慮的，因為確實(shí)股價(jià)表現，最近不斷估值回歸什么的都受影響，很多同行都受影響，我也焦慮睡不著(zhù)覺(jué)，后來(lái)我請教了一個(gè)師父，他說(shuō)你根本不用關(guān)心資本市場(chǎng)的事情，資本市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離是很正常的，就相當于什么呢？相當于人和狗的關(guān)系，人會(huì )去遛狗，這個(gè)狗就是股價(jià)，人就是公司的市值，只要人的價(jià)值不斷往前走，不管這個(gè)狗在人前還是人后，但是公司價(jià)值一直往前走，它一定會(huì )回到你的身邊，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們真正把公司價(jià)值經(jīng)營(yíng)做好，基本面做好，假以時(shí)日一定會(huì )獲得比較好的股價(jià)回歸。

    應對策略；中型企業(yè)應對策略有幾項。

    1、擴規模，黃院長(cháng)專(zhuān)門(mén)說(shuō)到中型企業(yè)我覺(jué)得真的是所見(jiàn)略同，沒(méi)有規模萬(wàn)萬(wàn)不行，擴規模有很多的方式，包括我們做的單項外擴，包括收并購都做了，以更開(kāi)放的心態(tài)做合作我們也做了，讓這個(gè)業(yè)務(wù)呈幾何型增長(cháng)，讓營(yíng)收和利潤達到相對安全的規模這個(gè)確實(shí)很重要，只要盤(pán)子大，在大風(fēng)中才可以穩，如果你是小沙盤(pán)，在資本驚濤駭浪里很有可能翻船了。

    2、差異化競爭。我覺(jué)得差異化競爭是我們必須用的手段，包括怎么樣識別發(fā)掘個(gè)性化特征，很多物業(yè)公司都是同質(zhì)化競爭，一定有自己的獨特的特色，或者跟其他的同行有一點(diǎn)不同的地方，才能使將來(lái)走的長(cháng)久。在業(yè)務(wù)方面，在品牌方面要有一些獨特點(diǎn)，所以差異是特色，同時(shí)差異也發(fā)生比較優(yōu)勢，我們在想，我們的差異在什么地方？我們的護城河在什么地方？我后面也會(huì )以我們的案例來(lái)講一下我們對這方面的思考和實(shí)踐。

    3、聚焦重點(diǎn)。前面黃院長(cháng)也說(shuō)到主要策略，你要用中型公司跟大型公司競爭，你是處于劣勢，但是在局部市場(chǎng)形成局部?jì)?yōu)勢，比方說(shuō)用田徑賽馬原理，可以很自信地說(shuō)，如果在福建省莆田市這個(gè)區域，正榮服務(wù)一定是第一品牌，甚至是萬(wàn)科物業(yè)可能在莆田也沒(méi)有我們影響力大。所以在這種情況下一定要細分你的市場(chǎng)，再一個(gè)市場(chǎng)形成深耕，形成局部比較優(yōu)勢，依托現有的業(yè)務(wù)延伸出來(lái)，打造一些標桿項目和標桿產(chǎn)品，然后聚力提升，這是必須要做到。

    我前面說(shuō)了一些理論方面的事情，簡(jiǎn)單說(shuō)一下我們的實(shí)踐經(jīng)歷，正榮服務(wù)說(shuō)的是“1234”策略，也是我們招股說(shuō)明書(shū)里面寫(xiě)的。

    “1”我們還想在10年時(shí)間內進(jìn)入行業(yè)第一方陣，沒(méi)有規模萬(wàn)萬(wàn)不行，雖然很難，保證方向沒(méi)有錯，也許10年之后沒(méi)有做到前十名，但是至少我會(huì )往前走這個(gè)方向不會(huì )錯。

    “2”雙輪驅動(dòng)，說(shuō)到住宅和非住宅這兩塊有一個(gè)平衡。

    “3”是核心能力，包括人才發(fā)展，體系建設，包括服務(wù)創(chuàng )新。

    “4”是4好學(xué)生，希望做一個(gè)均衡性的發(fā)展。

    作為一個(gè)中型企業(yè)，為什么也敢來(lái)和類(lèi)似于碧桂園或者綠城、雅生活這樣公司一起同臺分享，我在想原來(lái)有一個(gè)故事，講愛(ài)因斯坦三個(gè)小板凳的故事，我們有信心站在這，我們在三年時(shí)間內經(jīng)歷了很多的變化，我們這個(gè)變化反而是這些中型企業(yè)同行更可借鑒的，因為作為頭部企業(yè)，沒(méi)有一定規模，很多事情做不到的，但是作為中型企業(yè)，我們的經(jīng)驗可以跟大家分享的。

    三年之前，我們只是一個(gè)做住宅基礎服務(wù)的服務(wù)商，保潔保安綠化維修僅此而已。到2017年的時(shí)候這個(gè)行業(yè)開(kāi)始變化，我們把我們的邊界拓寬了，在橫軸上做了一些延伸服務(wù)，在縱軸上做了一些非住宅的服務(wù)，在這方面把我們的邊界打開(kāi)了，因為確實(shí)沒(méi)有任何一個(gè)條約或者法律規定物業(yè)只能做掃地的活，只要物業(yè)公司有能力“法無(wú)禁止即可行”，你可以做很多東西，只要你做到，只要你不影響服務(wù)品質(zhì)和客戶(hù)滿(mǎn)意度你可以做很多內容，我們在2017年到2020年的時(shí)候我們把這些賽道都做出來(lái)了。

    這是今年做的動(dòng)作，原來(lái)是平面的，到現在為止做的更立體了，大家覺(jué)得中型公司做城市服務(wù)會(huì )很差一點(diǎn)，其實(shí)不然，很多中型公司也可以參加城市服務(wù)，我們有兩單合約已經(jīng)落地了，一單和福州鼓樓區，另外跟南京玄武區，也是跟城市服務(wù)合作伙伴一起做這個(gè)事情。我們把業(yè)務(wù)分成三類(lèi)；一個(gè)是榮居針對于住宅的業(yè)務(wù)。二是榮城針對城市服務(wù)的業(yè)務(wù)。三是榮企，是針對企業(yè)服務(wù)非住宅的品牌。我們也做了相應的企業(yè)化的升級。

    在這些都做完之后我們會(huì )發(fā)現邊界蠻寬的，發(fā)展速度也是很快的，我們很快進(jìn)入了40多個(gè)城市，290多個(gè)項目，在管180多個(gè)。我們的差異化在于我們可能是整個(gè)行業(yè)內最均衡的物業(yè)公司，我說(shuō)的均衡分幾個(gè)方面；

    1、住宅和非住宅均衡，我們已經(jīng)是接近1：1，現在非住宅43.4%，而且這個(gè)比例還在擴張。

    2、內外部均衡，有一部分依托于正榮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，另外一部分在市場(chǎng)拿的，目前也是一半對一半，很快外部超過(guò)內部。

    3、布局均衡。從這一塊來(lái)看，我們的布局在整個(gè)雞肚子這一塊，雖然布局面不是特別廣，但是涵蓋了70%以上，我們的均衡性在行業(yè)上比較好的，這是我們的差異。

    另外我們也做了自己服務(wù)體系，并不是只有大公司才有服務(wù)體系，中型企業(yè)甚至小型企業(yè)也應該有自己的服務(wù)體系，這些服務(wù)體系在于你結合自身資源稟賦，同時(shí)結合自己發(fā)展階段，制定出可以執行的步驟和服務(wù)標準，這一塊也做了一個(gè)FINE服務(wù)體系，包括專(zhuān)注度，生根的科技，包括整體服務(wù)標準，包括項目運營(yíng)體系，在我們這個(gè)階段體系很重要的。因為你可能100多個(gè)項目靠人去管是可以的，這個(gè)人經(jīng)驗能力強，或者說(shuō)他的水平高，但是如果你的項目數已經(jīng)達到幾百甚至上千你不靠體系永遠做不好，沒(méi)有體系也是萬(wàn)萬(wàn)不行的，但是有體系不見(jiàn)得是一勞永逸，在這個(gè)過(guò)程當中體系是動(dòng)態(tài)管理和持續更新的過(guò)程。

    很多同行大咖說(shuō)到科技賦能的問(wèn)題，我也認同，我認為科技一定會(huì )帶來(lái)行業(yè)改變，但是在目前這個(gè)階段，至少我們看到這個(gè)時(shí)點(diǎn)，物業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)，物業(yè)的品質(zhì)還是有一大部分依賴(lài)于人員的素質(zhì)，人員的素質(zhì)到現在這個(gè)階段你還是不能放棄，所以以人為本的行業(yè)還是做到相應人力保證，包括我們做自己的管培生的計劃，雖然很難但是沒(méi)有放棄，到現在做了四年。榮之星項目經(jīng)理計劃，也很難但是我們也沒(méi)有放棄，也做了四年。從現在開(kāi)始包括各個(gè)專(zhuān)業(yè)條線(xiàn)的布局，星火計劃和領(lǐng)軍計劃，我在想還是靠人去做一個(gè)行業(yè)，如果你人的能力強，你還是可以帶來(lái)不少的收益。但是如果說(shuō)科技能夠更好提高效益，我覺(jué)得對于科技這一塊更改敞開(kāi)心扉擁抱它。

    最后一頁(yè)介紹我們公司目前一個(gè)狀況，確實(shí)對我們壓力最大的是怎么樣提高速度，所以管理人員都很累，工作量很飽和，但是我們覺(jué)得越是在這個(gè)時(shí)候越是要快跑，包括做任何事情，李長(cháng)江總說(shuō)收并購的事情，我們也做到收并購在后端花大量的管理精力，三分投前，七分投后，在這個(gè)時(shí)候花大量的精力做，有很多質(zhì)疑聲音來(lái)自集團內外部，現在唯一做的事情快跑，你跑得慢聽(tīng)到的都是罵聲，你跑得快聽(tīng)到都是風(fēng)聲，等到風(fēng)聲過(guò)完以后，你已經(jīng)跑到位了。所以我最后要說(shuō)的是作為中型物業(yè)企業(yè)要發(fā)展就是八個(gè)字“但行正事，莫問(wèn)前程”，謝謝大家！