房貸集中度管理漸次落地 廣東海南上調部分銀行考核上限

    房貸集中度管理制度對銀行業(yè)的影響正在逐步顯現。2月22日，上海證券報記者獲悉，在央行、銀保監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱(chēng)《通知》）近2月后，近期海南、廣東上調轄內法人銀行房地產(chǎn)貸款考核指標上限。

    根據《通知》要求，對超過(guò)上限的機構設置過(guò)渡期，并建立區域差別化調節機制，給予地方差別化調整空間，允許地方在相應檔次要求基礎上增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的空間。從目前各地落實(shí)情況下，廣東、海南兩地已經(jīng)將區域內部分銀行的考核指標作出增點(diǎn)調整。

    《通知》考核的五檔銀行機構為：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別為：40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%

    記者獲悉，人民銀行廣州分行、廣東銀保監局日前下發(fā)《關(guān)于做好廣東省地方法人銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理工作相關(guān)事項的通知》，其中就對廣東轄內第三檔和第四檔的地方法人銀行相關(guān)考核指標，分別上調2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)——將第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別由22.5%、17.5%上調至24.5%、19.5%；將第四檔縣域農合機構房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限分別由17.5%、12.5%上調至為20%、15%。

    人民銀行廣州分行、廣東銀保監局要求，房地產(chǎn)貸款集中度超出廣東轄內管理要求的地方法人銀行，應制定業(yè)務(wù)調整過(guò)渡期內逐步達到管理要求的調整方案，明確向管理要求邊際收斂的時(shí)間安排和具體措施等內容，于每季度結束后首月15日內向相關(guān)部門(mén)報告執行情況。

    與廣東相比，海南只上調了第三檔，即中資小型銀行和非縣域農合機構的房地產(chǎn)貸款占比上限。

    2月20日，人民銀行?？谥行闹姓匍_(kāi)新聞通氣會(huì )透露，綜合考慮海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀、地方法人銀行業(yè)金融機構實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，海南在全國房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的基礎上，在政策允許的前提下，確定上調第三檔房地產(chǎn)貸款占比上限2.5個(gè)百分點(diǎn)至25%。

    人民銀行?？谥行闹胸泿判刨J管理處副處長(cháng)石海峰表示，這樣的調整更符合海南實(shí)際，有助于相關(guān)機構更加合理優(yōu)化信貸結構。

    “預料中的事”，對于上調中小銀行涉房類(lèi)貸款考核占比，廣東一家農商行信貸總經(jīng)理這樣評價(jià)。

    “我們早就預判到會(huì )按這個(gè)比例調控。我們在做4年過(guò)渡期預案時(shí)，已經(jīng)提前按上調的比例數據來(lái)模擬了。”他認為，盡管該地區對轄內部分銀行作了“寬松”調整，但要在過(guò)渡期內壓縮行內的兩類(lèi)貸款頗有壓力。

    “房企融資成本高，對銀行而言，房地產(chǎn)貸款的利率較高，可以用來(lái)平衡其他普惠型貸款利率。以后，房地產(chǎn)貸款增量有限，就意味著(zhù)銀行整體盈利指標要受影響。”他表示，房地產(chǎn)貸款集中度考核給地方法人銀行帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力很大。

    對于壓縮貸款的方法，他透露，常規操作有三種：一是做大“分母”，即做大總貸款規模；二是逐步壓縮存量非優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)；三是提高準入資格，精挑細選好項目。

    具體而言，他認為：“對于房企而言，不好的項目不給延期；對于個(gè)人而言，鼓勵提前還貸。”

    據記者了解，廣東地區已有銀行鼓勵個(gè)人提前還房貸，“鼓勵”的方式是免掉提前還貸的違約金。

    “其實(shí)，愿意提前還款的都是老貸款，往往額度并不大，而能力不夠的自然不可能提前還貸。”一家華南地區銀行客戶(hù)經(jīng)理表示。

    鼓勵個(gè)人提前還房貸，騰挪出增量房貸的額度，并不是銀行的普遍做法。上述客戶(hù)經(jīng)理表示，多數銀行還是會(huì )按合同辦事，讓貸款自然到期。而銀行所謂的“鼓勵”形式，基本不會(huì )以獎品的形式出現，既影響不好，也沒(méi)必要。“利率優(yōu)惠就別想了，最多不收違約金。”

    天風(fēng)證券分析師宋雪濤認為，自2017年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款余額增速持續回落，2020年二季度之后已經(jīng)降至人民幣貸款增速之下，后續房地產(chǎn)貸款進(jìn)一步壓降的壓力不會(huì )太大；另一方面，雖然個(gè)人住房貸款增速也自2017年以來(lái)持續回落，但至2020年三季度時(shí)仍高于整體貸款增速2.7%，占比繼續提高，因此其后續可能要進(jìn)一步壓降。