五個(gè)城市出招禁止房企多“馬甲”拿地

    ●本報記者 張軍

    東莞、無(wú)錫等5個(gè)城市日前相繼發(fā)文，劍指房企多個(gè)“馬甲”拿地。業(yè)內人士認為，該類(lèi)政策目的在于規范行業(yè)和降溫土拍市場(chǎng)。但有機構指出，當前樓市量?jì)r(jià)齊升的根本是土地而非房產(chǎn)，預計第二批集中土拍的供應量有望同比增長(cháng)60%以上。

    禁止多個(gè)“馬甲”拍地

    目前，已有南京、無(wú)錫、蘇州、南昌、東莞5個(gè)城市相繼出臺相關(guān)政策，限制房企多個(gè)“馬甲”搶地。

    東莞市自然資源局等7部門(mén)6月10日發(fā)布《關(guān)于規范土地招拍掛競買(mǎi)資格的通告》，從6月10日起，參與東莞市掛牌出讓商住用地到達“終次報價(jià)”的競買(mǎi)人必須通過(guò)相關(guān)競買(mǎi)資格，包括競拍企業(yè)實(shí)繳出資額大于0；上一年度參保人數大于0；連續報稅1年以上，納稅額大于0。

    同時(shí)提出，競得入選人如果被認定不符合相關(guān)資格要求，取消其資格，一年內不得參與掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)，并約談其母公司。若被約談母公司關(guān)聯(lián)企業(yè)在其他宗地競拍中有類(lèi)似情形，該母公司和所有關(guān)聯(lián)企業(yè)一年內不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)。

    南昌市6月8日出臺的文件也提出，嚴格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買(mǎi)。“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)”地塊的競買(mǎi)人應滿(mǎn)足土地出讓公告中明確的競買(mǎi)要求，并在報名時(shí)書(shū)面承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買(mǎi)。而土地一次性報價(jià)結束后，將競買(mǎi)人名單對外公布并接受監督，如有關(guān)聯(lián)公司同時(shí)參加一宗地競買(mǎi)情況被舉報或投訴，經(jīng)市場(chǎng)監管局查實(shí)后，依法依規嚴肅處理。

    業(yè)內人士稱(chēng)，在拿地需要“搖號”的背景下，房企成立“馬甲”公司的目的是提高競拍成功率。但該行為會(huì )提升溢價(jià)率、抬高參拍門(mén)檻，從而加劇房企之間的分化。

    財政部、自然資源部等部門(mén)日前發(fā)文要求將土地使用權出讓收入等4項非稅收收入劃轉稅務(wù)部門(mén)征收。安信證券發(fā)布研報稱(chēng)，該政策對房企而言，拿地環(huán)節將更透明。征收方式上的改革將使得土地出讓金的收繳更加規范，房企通過(guò)與地方政府協(xié)商爭取土地款返還、延期繳納土地款等將相對受限。

    供地面積或增加

    “兩集中”政策出臺之初，市場(chǎng)的普遍理解是對土拍溢價(jià)形成抑制從而降溫土拍市場(chǎng)。但就第一批集中供地的情況來(lái)看，溢價(jià)率整體雖然下降，但幅度仍相對較小，房企參與意愿仍高。

    國泰君安認為，當前市場(chǎng)較多地使用了金融政策來(lái)調控，但樓市的矛盾不是金融現象，而是經(jīng)濟現象，目前樓市的量?jì)r(jià)齊升是由于供需不匹配所導致的。

    國泰君安數據顯示，今年前5個(gè)月百城供地面積同比下降18%，成交面積同比下降22%，但平均溢價(jià)率達到20%。目前，市場(chǎng)已經(jīng)呈現出拿地面積<新開(kāi)工面積<銷(xiāo)售面積的局面。

    該機構預計，7月，第二批集中土拍的供應量有望同比增長(cháng)60%以上，屆時(shí)地價(jià)上漲有望得到抑制。從供應量上來(lái)看，按照2020年8.1億平方米的供應量計算，今年需要有10%的增速才可以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求?？鄢?個(gè)月已經(jīng)出讓的2.5億平方米，意味著(zhù)6-12月還需要有6.5億平方米的供應量，同比增速達到64%。

    中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜則持有不同觀(guān)點(diǎn)。她認為，首批集中供地熱度較高城市后期不排除完善政策來(lái)控制市場(chǎng)熱度的可能性，但優(yōu)質(zhì)地塊的參拍熱情或延續。

    從機構披露的數據來(lái)看，整體供應量卻有較大增量。中指研究院數據顯示，6月7日至6月13日，全國40個(gè)大中城市推地總面積環(huán)比增長(cháng)212%。其中，長(cháng)春、上海推出的面積量較大。二線(xiàn)城市土地的供應量明顯增加，成交均價(jià)較前一周增幅近六成。

    諸葛找房數據顯示，重點(diǎn)監測城市5月供應地塊1076宗，同比下降8.11%，環(huán)比增長(cháng)5.8%；供應規劃建筑面積9356.22萬(wàn)平方米，同比下降19.63%，環(huán)比下降10.43%；推出樓面均價(jià)為4952.93元/平方米，同比增長(cháng)23.77%，環(huán)比下降21.78%。1076宗地塊中住宅用地784宗，同比下降2.61%，環(huán)比增長(cháng)7.25%。