公募REITs對不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)有哪些影響？

    ■王麗新

    公募REITs隊伍不斷壯大。有關(guān)統計數據顯示，截至5月28日，中國內地基礎設施公募REITs市場(chǎng)已成功上市36只產(chǎn)品，其中不動(dòng)產(chǎn)權類(lèi)產(chǎn)品21只，收費收益權產(chǎn)品15只，市場(chǎng)整體發(fā)行規模突破千億元大關(guān)，達到1184億元。

    那么，公募REITs對未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)將產(chǎn)生哪些影響？

    第一，盤(pán)活存量房資產(chǎn)，優(yōu)化住房租賃企業(yè)融資模式。當前，“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”已成各地出臺房地產(chǎn)政策的主流方向之一，部分城市已跑通“國企收儲未售新房”模式，核心是“以購代建”，將存量房產(chǎn)轉化為保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保租房”）。那么，收購方或者住房租賃企業(yè)如何運營(yíng)保租房？怎樣實(shí)現“投融管退”？

    這里面，公募REITs將大有可為：其一，穩定的現金流和回報率是REITs的價(jià)值主張，其估值邏輯和住房租賃的商業(yè)邏輯更為匹配，因此與住房租賃企業(yè)直接IPO相比，資產(chǎn)REITs更靈活，也更合適；其二，憑借穩定較高的出租率和現金流分派率，自2021年7月份保租房被納入基礎設施公募REITs試點(diǎn)范圍以來(lái)，目前已上市的5只保租房REITs平均漲幅較高，已得到投資者認可和青睞，使擴募更具備可行性；其三，保租房市場(chǎng)需求量大，后期有望迎來(lái)各類(lèi)主體參與保租房REITs底層資產(chǎn)的運營(yíng)，試點(diǎn)范圍也可能會(huì )擴容至房地產(chǎn)長(cháng)租公寓等領(lǐng)域，規模增長(cháng)可期。

    第二，轉變經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)模式，優(yōu)化房企資產(chǎn)負債結構。我國公募REITs市場(chǎng)正式啟航以來(lái)，其底層資產(chǎn)已擴容至經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。2023年10月，證監會(huì )發(fā)布修訂后的《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，明確將“百貨商場(chǎng)、購物中心、農貿市場(chǎng)等消費基礎設施”納入底層資產(chǎn)。一個(gè)月后，首批申報的中金印力消費REIT等四單項目獲批，其底層資產(chǎn)多為購物中心等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。截至目前，印力、華潤、金茂等已經(jīng)發(fā)行了公募REITs，大悅城正緊隨其后。

    對開(kāi)發(fā)商而言，持有購物中心、寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，需要沉淀大量資金，流動(dòng)性差，運營(yíng)模式重，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的EBITDA率和NOI收益率難以平衡。因此，REITs對于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要性，類(lèi)似于按揭貸款之于住宅開(kāi)發(fā)的重要性。一旦通過(guò)出售、分散和打包設立REITs在公開(kāi)市場(chǎng)出售等方式實(shí)現退出，跑通REITs賽道，開(kāi)發(fā)商旗下沉睡的資產(chǎn)會(huì )轉變?yōu)樵丛床粩嗟默F金流，其經(jīng)營(yíng)模式也將從重資產(chǎn)運營(yíng)轉變?yōu)檩p資產(chǎn)服務(wù)，同時(shí)可帶動(dòng)權益投資，優(yōu)化房企資產(chǎn)負債結構。

    第三，底層資產(chǎn)日趨多元化，為資本市場(chǎng)提供更多收益穩健的中長(cháng)期投資標的。自基礎設施公募REITs試點(diǎn)正式啟動(dòng)以來(lái)，資產(chǎn)類(lèi)型由原先的七大類(lèi)擴展至現在的八大類(lèi)，現有類(lèi)型涵蓋了產(chǎn)業(yè)園區、倉儲物流、工業(yè)廠(chǎng)房、保租房、清潔能源、高速公路和生態(tài)環(huán)保，以及新增的消費基礎設施，而消費基礎設施類(lèi)別中又包括百貨商場(chǎng)、購物中心等多種資產(chǎn)類(lèi)型。底層資產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型日趨多元化，為資本市場(chǎng)提供了更多收益穩健的中長(cháng)期投資標的，會(huì )不斷吸引以中長(cháng)期資金為主的社會(huì )資本積極參與。

    當然，與國外成熟市場(chǎng)相比，當前我國公募REITs市場(chǎng)尚處于起步階段，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域卻已邁出關(guān)鍵一步。若寫(xiě)字樓、酒店、數據中心等成為REITs底層資產(chǎn)，也會(huì )對構建房地產(chǎn)新發(fā)展模式產(chǎn)生重要作用。

    展望未來(lái)，隨著(zhù)REITs市場(chǎng)建設穩步推進(jìn)，公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，不動(dòng)產(chǎn)運營(yíng)或將迎來(lái)資管時(shí)代，為投資者提供更豐富的投資選擇和長(cháng)期投資價(jià)值，為中國經(jīng)濟的持續增長(cháng)注入新的活力。