投資者需做好應對公募REITs價(jià)格波動(dòng)心理準備

    ●華安基金

    國內首批9只公募REITs已于近期完成認購，與普通的公募基金產(chǎn)品首募不同，此次公募REITs的發(fā)行類(lèi)似于一次股票IPO，后續也即將在二級市場(chǎng)正式上市。

    雖然從IPO發(fā)行到上市交易與股票類(lèi)似，但公募REITs作為一類(lèi)區別于股票等資產(chǎn)的全新投資品種，投資者需全面充分了解其特殊性。同時(shí)，公募REITs上市后，投資者也應考慮市場(chǎng)波動(dòng)因素，并對產(chǎn)品二級市場(chǎng)交易價(jià)格的波動(dòng)做好充分的心理準備，理性應對。

    基礎資產(chǎn)不同

    收益結構特殊

    作為資本市場(chǎng)重要的創(chuàng )新品種，公募REITs發(fā)行即受到投資者青睞，未來(lái)也有望成為居民增長(cháng)財產(chǎn)性收入的投資新工具。但業(yè)內人士表示，投資者需要正確理解這類(lèi)新產(chǎn)品，以及其與股票等傳統資產(chǎn)的差異。

    基礎資產(chǎn)不同。如果說(shuō)股票是“公司上市”而發(fā)行的有價(jià)證券的話(huà)，那么公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”而發(fā)行的有價(jià)證券。公募REITs以擁有持續、穩定經(jīng)營(yíng)現金流的不動(dòng)產(chǎn)作為底層基礎資產(chǎn)，例如首批基礎設施公募REITs，這批產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)包括有現代物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等不動(dòng)產(chǎn)。公募REITs的出現在效果上實(shí)現了基礎設施實(shí)體資產(chǎn)的公開(kāi)發(fā)行上市，給予投資者參與實(shí)體資產(chǎn)的收益分配的機會(huì )。

    收益分配與普通封閉式基金不同?；A設施公募REITs應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。這一點(diǎn)與普通封閉式基金“封閉式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利潤的90%”的規定有所差異?？晒┓峙浣痤~是在稅息折扣及攤銷(xiāo)前利潤（EBITDA）基礎上綜合考慮項目公司持續發(fā)展、項目公司償債能力、經(jīng)營(yíng)現金流等因素后進(jìn)行合理調整的金額，該指標更能體現資產(chǎn)運營(yíng)的凈現金流水平。

    結合首批公募REITs看，根據底層資產(chǎn)類(lèi)型的不同，公募REITs可分為產(chǎn)權類(lèi)和經(jīng)營(yíng)權類(lèi)，其收益來(lái)源也有所不同。其中，對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區等產(chǎn)權類(lèi)公募REITs依靠出租資產(chǎn)獲得的租金和資產(chǎn)增值潛力帶來(lái)的產(chǎn)品價(jià)值的長(cháng)期增長(cháng)獲得收益；而如高速公路、市政建設類(lèi)等經(jīng)營(yíng)權類(lèi)公募REITs則主要依靠與政府簽署的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議進(jìn)行收費而獲得收益。從首批試點(diǎn)項目的公開(kāi)募集信息來(lái)看，產(chǎn)權類(lèi)公募REITs預測的首年分派率均不超過(guò)5%，較經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs的現金分派率低，但其底層資產(chǎn)的長(cháng)期價(jià)值上升將驅動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的長(cháng)期增長(cháng)；而經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs資產(chǎn)在存續期內逐年攤銷(xiāo)，其經(jīng)營(yíng)權價(jià)值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。也因此，經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs從本質(zhì)上更接近債，而產(chǎn)權類(lèi)REITs的股性特征相對更強。

    理性應對價(jià)格波動(dòng)

    首批公募REITs認購火爆，而參與認購的共有三種投資者，分別為戰略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。值得注意的是，首批公募REITs呈現出商業(yè)銀行、保險機構、券商資管等機構踴躍認購的場(chǎng)景，9只產(chǎn)品均實(shí)現了超比例認購，平均有效認購倍數近8倍，公眾投資者認購也十分積極。

    雖然投資者認購熱情高漲，但仍需關(guān)注這類(lèi)產(chǎn)品上市后可能出現的情況。

    首先，考慮到資本市場(chǎng)對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批公募REITs上市后二級市場(chǎng)價(jià)格出現一定波動(dòng)。建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，減少雙向波動(dòng)。以產(chǎn)權類(lèi)REITs為例，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區、數據中心等各類(lèi)資產(chǎn)的市場(chǎng)供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構在一級市場(chǎng)參與相關(guān)資產(chǎn)投資的經(jīng)驗積累程度不一，因此不排除機構本身對于資產(chǎn)類(lèi)別有先期偏好，進(jìn)而影響后市交易定價(jià)。

    其次，目前我國REITs尚處于發(fā)展初期，首批公募REITs上市后可能存在交易不活躍的情況，投資者或許會(huì )面臨買(mǎi)入、賣(mài)出不能及時(shí)成交的情況。從海外市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看，公募REITs的換手率并不高，二級市場(chǎng)流動(dòng)性總體不如股票。在美國上市的基礎設施REITs近1年的加權日均換手率為0.518%，同期香港REITs、新加坡REITs的日均換手率則更低，分別為0.262%、0.241%。

    不過(guò)，根據監管要求，首批公募REITs都引入了流動(dòng)性服務(wù)商，以此保障公募REITs上市之后的流動(dòng)性。同時(shí)，基金份額還可通過(guò)質(zhì)押協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等方式進(jìn)行交易。建議投資者多留意這些產(chǎn)品的流動(dòng)性提供商的家數和具體情況。

    最后，投資者也應注意到目前已經(jīng)公示的首批產(chǎn)品管理人方案上的差異、基礎資產(chǎn)運營(yíng)情況、市場(chǎng)利率變化、二級市場(chǎng)交易情緒高低等，這些因素也可能會(huì )對公募REITs上市后的表現造成影響。